... nieruchomości Śląsk, nieruchomości Bytom ...
Strona główna | O firmie | Aktualności | Poszukujemy | Praca | Kontakt

Podaj swoj adres e-mail a poinformujemy Cie o nowo dodanych ofertach
Email
OFERTY
DEVELOPERÓW





WSPÓŁPRACUJEMY:














KONTAKT

ul Dworcowa 6
41-902 Bytom
email: biuro@nieruchomosci-spektrum.pl
tel. 032/ 282-80-88
kom. +48 601 388 388
fax. 032/ 282-11-00
Po co mi Pośrednik 31-03-2015
Rozmowa
z Jarosławą Ejsymont, pośredniczką w obrocie nieruchomościami,
prawnikiem i zarządcą nieruchomości, prezesem Wielkopolskiego
Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.


Po co mi pośrednik?



Czy Pośrednik dzisiaj po deregulacji jest potrzebny?

Zdecydowanie tak. Deregulacja nie wpłynęła w żadnym stopniu na zmianę przebiegu transakcji na rynku nieruchomości.



Chce Pani powiedzieć, że w dobie Internetu ludzie nadal potrzebują pośredników, żeby kupić czy sprzedać nieruchomość?

To oczywiste, że tak. Pośrednictwo nie polega tylko na
"powieszeniu oferty w internecie", choć wielu klientom tak się wydaje.
Właściwie przygotowana oferta z dobrymi zdjęciami wymaga
interdyscyplinarnych umiejętności i wiedzy. Dzisiaj pośrednik
przygotowując nieruchomość do sprzedaży, czy najmu powinien posiadać
kompetencje marketingowe z zakresu home stagingu, czy profesjonalnej
fotografii nie wspominając o znajomości skuteczności poszczególnych
portali internetowych. 



Wybór właściwych portali oraz ich efektywnych usług to wiedza
pośrednika, którą nabywa w oparciu o własne badania i doświadczenie.



Trzeba pamiętać również o tym, że są oferty, których w internecie się
nie zamieszcza ponieważ klienci sobie tego nie życzą i jest to całkiem
spora baza ofert, do której dostęp mają wyłącznie pośrednicy.



W jaki sposób klienci trafiają dzisiaj do Pośrednika?



Osobiście pracuję z klientami, którzy przede wszystkim przychodzą z
polecenia, a więc dobrze wiedzą, do czego jest im potrzebna moja wiedza i
doświadczenie. Coraz częściej zdarzają się sytuacje w których  klienci
sami wyszukali sobie nieruchomość w internecie, a w  celu zapewnienia
bezpieczeństwa transakcji przychodzą do mnie z prośbą o sprawdzenie
nieruchomości przed zakupem i sfinalizowanie transakcji łącznie z jej
prawidłowym przekazaniem.



Jak ocenia Pani sytuację na obecnym rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?



W obecnej sytuacji grupa dobrych pośredników, pracuje dla grupy dobrych
klientów - i każdy ma się dobrze - zadowolenie, bezpieczeństwo, wygoda i
oszczędność czasu. Ale wiedzą o tym tylko Ci, którzy nie wybierają
przypadkowo.



Kiedy potrzebuję lekarza czy prawnika to pytam o takiego, którego ktoś mi poleci ... z pośrednikami podobnie.



Jest jeszcze druga strona tego rynku  grupa pośredników, która w walce o
klienta stosuje nieetyczne zachęty pracy bez wynagrodzenia, bez umowy, 
nie współpracując z innymi pośrednikami działając w ten sposób na
niekorzyść klienta.



Niewątpliwie prowadzenie działalności w taki sposób skazuje te firmy, jak również klienta na  niepowodzenie.



Jaką rolę dzisiaj spełnia Wielkopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami po deregulacji ?



Priorytetem jest działalność edukacyjna i integracyjna na rzecz
środowiska. Stowarzyszenie oferuje ciekawe szkolenia i warsztaty dla
branży nieruchomości w tym dotyczące nowych trendów marketingu i
sprzedaży, budowania marki, mobilnej fotografii oraz najnowszych zmian
regulacji prawnych rynku nieruchomości.



Wbrew  przewidywanym prognozom zainteresowanie uzyskaniem kwalifikacji
jest duże. Od marca 2014 roku Stowarzyszenie WSPON zorganizowało
kilkanaście 60 godzinnych kursów  dla pośredników i zarządców
zakończonych egzaminem i uzyskaniem licencji Polskiej Federacji Rynku
Nieruchomości.



Dodatkowo członkostwo daje możliwość uzyskania bezpłatnej pomocy
prawnej i różnych rabatów, o których informujemy na stronie
internetowej.



Jak widzi Pani przyszłość zawodu pośrednika?



Oprócz dużych firm sieciowych widzę tu spore miejsce dla małych biur,
do których przychodzi się ze względu na indywidualne traktowanie oraz
dobrą, miłą i fachową obsługę. Sprzedaży nieruchomości towarzyszą często
rozmowy bardzo osobiste, które wymagają zaangażowania czasu i uwagi.



W takich biurach klient czuje się wyjątkowo i chce tu wracać, bo jest
znajomy pośrednik, sprawdzone i  bezpieczne oferty a przede wszystkim
zaufanie.


Z Pośrednikiem bezpieczniej 23-03-2015
Zatrudniając pośrednika skorzystasz! – wywiad z Mirosławą Borowy, przewodniczącą Komisji Etyki WSPON








Po co mi pośrednik?


Rozmowa
z Mirosławą Borowy, pośredniczką w obrocie nieruchomościami,
przewodniczącą Komisji Etyki w Warszawskim Stowarzyszeniu Pośredników
w Obrocie Nieruchomościami
.


Często ludzie zadają Pani pytanie – po co mi pośrednik?


Raczej
nie. Pracuję z klientami, którzy przede wszystkim przychodzą
z polecenia, a więc dobrze wiedzą, do czego jest im potrzebna moja
wiedza i doświadczenie. Jestem nieruchomistą od 1998 roku.


Chce Pani powiedzieć, że w dobie Internetu ludzie nadal potrzebują pośredników, żeby kupić czy sprzedać nieruchomość?


To oczywiste,
że tak. Opowiem o jednej z moich pierwszych transakcji. Miałam
do sprzedania ciekawą kawalerkę. Okazało się, że bardzo spodobała się
pewnej młodej dziewczynie, ale ta postawiła warunek – kupię mieszkanie
jeśli właściciele usuną z łazienki wielką żeliwną wannę.

Mirosława Borowy
Uzgodniłam
z właścicielami, że to zrobią. Ale gdy zabrali się do roboty okazało
się, że wanna nie przejdzie przez drzwi. Sytuacja patowa. Kupująca nie
będzie miała wymarzonego mieszkania z nową wanną, sprzedający nie
sprzedadzą, a pieniądze były im bardzo potrzebne. Atmosfera stała się
bardzo napięta: kupująca nie chciała wanny, sprzedający nie chcieli
wanną zawracać sobie głowy. Znając moich klientów i ich potrzeby,
szybko znalazłam rozwiązanie. Po intensywnych mediacjach kupująca
zorganizowała ludzi, którzy wannę pocięli, a właściciele za tę pracę
zapłacili. Gdyby nie było między nimi mnie – pośredniczki,
do transakcji w ogóle by nie doszło – z powodu rozpalonych emocji.

Czyli pośrednik pełni rolę mediatora?


Zdecydowanie
tak. Znaleźć klienta na nieruchomość i ją umiejętnie pokazać to nie
wszystko. Z wieloletniego doświadczenia wiem, że obecność pośrednika
jest najbardziej potrzebna podczas uzgadniania warunków transakcji.
Każdy klient ma inną osobowość i nie każdy potrafi właściwie reagować
w tak stresującej sytuacji. Czasem strony przyszłej transakcji tak
potrafią się zapętlić w oczekiwaniach, ambicjach, wymaganiach, tak
obrosnąć wzajemnymi pretensjami, że tylko profesjonalista może uciszyć
emocje. Twierdzę z całym przekonaniem, że część transakcji
bezpośrednich w ogóle nie dochodzi do skutku z tego powodu, że nie
było tam pośrednika – mediatora. Dlatego nie bardzo rozumiem, dlaczego
część mojego środowiska dąży do stanu, by pośrednik obsługiwał tylko
jedną stronę transakcji.


Wiedza o, czasem złożonej,
sytuacji obu stron transakcji, o ich potrzebach, pozwala mi znaleźć
najlepsze rozwiązanie. Nie jest prawdą, że namawiając sprzedającego
do znacznego obniżenia ceny, działam na jego szkodę. Jeśli wiem, że ma
na głowie komornika, a oferta zakupu wpływa po raz pierwszy od wielu
miesięcy, to nie mogę utwierdzać go w przekonaniu, że za chwilę
sprzeda bardziej korzystnie. Tym bardziej, gdy kupujący dysponuje
ograniczonymi środkami, albo środki ma, tylko nie wszystkie na raz.
Wtedy przydaje się szeroka wiedza i doświadczenie pośrednika,
który przeanalizuje sytuację, przedstawi stronom różne warianty
postępowania i sprawnie przeprowadzi mediacje.


Można zachować lojalność wobec obu stron?


Jak
najbardziej! To jest kwestia innego podejścia do sprawy. Zawsze
interesy kupującego i sprzedającego znajdują się na przeciwnych
biegunach. Jedynym ich wspólnym interesem jest udana transakcja. Czyli
trzeba działać w interesie transakcji. Jednym słowem – pośrednik
powinien skoncentrować się na tym, żeby transakcja w ogóle mogła dojść
do skutku. W żadnym wypadku nie można za wszelką cenę dopychać
transakcji kolanem! Ale jeśli fakty świadczą o tym, że transakcja jest
możliwa, należy zacząć mediacje. Podkreślam słowo MEDIACJE. Z jakiegoś
powodu przywykliśmy, że pośrednik prowadzi NEGOCJACJE. To błąd,
który może prowadzić do słusznych obiekcji co do bezstronności
pośrednika. Jaka jest różnica? Wytłumaczę na przykładzie. Przy
zawieraniu umowy o pośrednictwo, pośrednik negocjuje z klientem warunki
umowy o pośrednictwo, oboje są stronami, walczą o swoje.


Przy
uzgadnianiu warunków umowy sprzedaży stronami są kupujący
i sprzedający, to oni negocjują. Nie robią tego osobiście, bo od tego
mają pośrednika, wyposażonego w wiedzę, doświadczenie, umiejętności
i odpowiednie wytyczne od każdej ze stron. Pośrednik tak długo będzie
mediował, aż strony dojdą do zadowalającego ich porozumienia. Pośrednik,
jak sama nazwa wskazuje, jest kimś pośrodku, pomiędzy. Czasem pełni
rolę piorunochronu.


 


Taka rola zakłada wysoki poziom etyczny osoby pracującej jako pośrednik…


To jest
podstawa naszej pracy. Na szkoleniach WSPON podkreślane jest
znaczenie umiejętności budowania dobrych, długotrwałych relacji
z naszymi klientami i rola wzajemnego zaufania. Od naszych wykładowców
ze Stowarzyszenia, którzy jednocześnie są lub byli praktykami,
nauczyłam się odpowiedniego stosunku do klienta: prawości,  szacunku,
zrozumienia…


Obecnie pracujemy nad Standardami Zawodowymi
WSPON, które będą dotyczyć relacji klient – pośrednik oraz Kodeksem
Etyki WSPON, porządkującym relacje między samymi pośrednikami.


 


Wrócę  jednak do Internetu i pośrednictwa. Jaka jest wasza rola w sytuacji, kiedy każdy może sam znaleźć nieruchomość w sieci?


Część
kupujących oczywiście szuka na własną rękę. Paradoksalnie – mnogość
portali, wielokrotnie powtarzające się oferty – to wszystko działa
na naszą korzyść. Wiemy, gdzie i jak szukać najlepiej. Wiemy,
o co
pytać i jak sprawdzać aktualność ofert. Nie wszyscy potrafią znaleźć
się w tym chaosie i przychodzą do nas. Widzą, że zmarnowali masę czasu
i są w tym samym miejscu: zmęczeni i zniechęceni. Myślą sobie: przecież w tym czasie mógłbym zrobić coś bardziej pożytecznego. I zaczynają szukać fachowca.


Co
więcej, ostatnio spotykam się z prośbami ze strony klientów
o poprowadzenie tylko końcowej fazy transakcji, czyli od złożenia oferty
zakupu wyszukanej bezpośrednio nieruchomości. Pośrednik bowiem
gwarantuje bezpieczeństwo. Bezpieczeństwo oznacza, że w najważniejszym
etapie transakcji klient nie zostanie sam. Jesteśmy – z racji naszych
umiejętności i wiedzy – przewodnikami dla ludzi, którzy nam zaufali.
Jesteśmy również przeszkodą dla różnego rodzaju oszustów – łatwiej
omamić kogoś, kto realizuje transakcję bezpośrednio, zdany na własne
siły i bez doświadczenia. Wszak nieruchomość kupuje się lub sprzedaje
czasem raz w życiu!


 


Co unikatowego oferuje Pani swoim klientom?


Nie
proponuję niczego, co nie byłoby „oczywistą oczywistością”. To,
w jaki sposób pośrednik powinien pracować jest napisane w każdym
podręczniku. Poważny stosunek do klienta, zachowanie szczególnej
staranności, wszechstronna, stale pogłębiana wiedza, umiejętności
interpersonalne, dodatkowe usługi, zgodnie z potrzebami klienta.
Niektórzy uważają, że praca pośrednika kończy się w momencie
doprowadzenia do umowy przedwstępnej u notariusza. Owszem, zgodnie
z umową starannego działania, jaką jest umowa o usługę pośrednictwa,
pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia w chwili, gdy strony przyszłej
transakcji złożą wzajemne oświadczenie o chęci przystąpienia
do transakcji. Tylko że, moim zdaniem, klient może oczekiwać
od pośrednika wsparcia przez całą transakcję. Szczególnie na finiszu,
który jest najtrudniejszym, najbardziej skomplikowanym, najbardziej
niebezpieczniejszym etapem. Moje wynagrodzenie obejmuje zarówno
czynności prowadzące do skojarzenia stron, ale również mediacje
i organizację przebiegu transakcji, aż do chwili przekazania
nieruchomości nowemu właścicielowi. Każdy etap mojej pracy jest
odpowiednio wyceniony, a każdy klient ma możliwość wyboru zakresu
usługi, według swoich potrzeb. Moja umowa o usługę pośrednictwa jest
indywidualnie uzgadniana z każdym klientem. Każda jest uczciwie
NEGOCJOWA i przyznam się, że nie każda jest zawierana…


Nadto,
bardzo starannie dokumentuję wszystkie swoje działania, tak jak uczy
WSPON na kursach przygotowujących do uzyskania licencji. Są
odpowiednie narzędzia: system jakości ISO, obecnie Ekspert, udostępniany
przez PFRN i na tym można się oprzeć. Można opracować własne
procedury obsługi klienta i własne dokumenty. Wbrew opiniom, klienci
bardzo dobrze reagują na prowadzenie dokumentacji, mimo że wiąże się
to z podpisywaniem, kwitowaniem, pisaniem maili itp. Do budowania
i utrzymania dobrych, partnerskich relacji z klientami wykorzystuję to,
co dla innych jest uciążliwym obowiązkiem.


Oczywiście,
znam takie tłumaczenia kolegów, że w obrocie nieruchomościami sytuacja
jest tak zmienna, że czasem nie ma czasu wszystkiego przestrzegać. 
Mówię im, że warto. Brak dokumentacji może potem skutkować brakiem
wynagrodzenia za pracę.


 


Pani nie ma kłopotów z klientami, którzy nie chcą płacić za Pani pracę?


Nie.
Przez cały szesnastoletni okres mojej pracy miałam tylko jeden taki
przypadek. Po uzgodnieniu wszystkich warunków nie doszło
do transakcji, więc klient odmówił zapłaty wynagrodzenia. Wystąpiłam
więc na drogę sądową i sąd przyznał mi rację. Otrzymałam całe
wynagrodzenie. Wszystko dlatego, że moją pracę miałam bardzo dobrze
udokumentowaną na piśmie.


 


Można Pani firmę porównać do butiku?


Wolałabym
porównanie do ulubionego, małego sklepiku „w pobliżu”, do którego
przychodzi się ze względu na dobrą atmosferę, miłą, kompetentną
obsługę i indywidualne, wyjątkowe traktowanie. Ceny może nie są tak
niskie, jak w marketach, ale ludzie ci sami od lat, mający czas
i dobrą radę dla klienta, towar dobry, sprawdzony, a jak czegoś nie ma,
to jutro szef przywiezie z hurtowni. W takim sklepie każdy czuje się
wyjątkowo i chce tu wracać.


Mały sklepik nie musi mieć
wszystkich towarów na półce. Dobremu szefowi wystarczy rozeznanie
w dobrych hurtowniach. Obecnie wcale nie trzeba mieć wielkiej własnej
bazy ofert, wszystkie są w Internecie. Jak „coś” trzeba znaleźć dla
klienta, to tam na pewno znajdę. „Swoich” ofert mam niewiele. Tyle,
ile dam radę zapamiętać w szczegółach. Nie pozyskuję ofert za cenę źle
zawartej umowy o pośrednictwo. Uważam, że poświęcanie się na obsługę
takiej umowy zabiera cenny czas, który mogłabym poświęcić tym
klientom, którzy już mi zaufali. W ten sposób koncentruję się
na budowaniu dobrych relacji tam, gdzie można je zbudować,
na znalezieniu efektywnej strategii i najlepszego rozwiązania,
by sprawnie przeprowadzić klienta do szczęśliwego finału transakcji.


Jaka umowa z pośrednikiem ? 12-03-2015

Jaka umowa z pośrednikiem?




W Sta­nach Zjed­no­czo­nych sprze­daż domu bez agen­ta nie­ru­cho­mo­ści to sto­sun­ko­wo rzad­ki przy­pa­dek. Nad Wisłą agen­ci nie­ru­cho­mo­ści bar­dzo czę­sto trak­to­wa­ni są jesz­cze jako zło ko­niecz­ne. Ste­reo­typ po­śred­ni­ka, który tylko czyha z dłu­go­pi­sem i umową pro­wi­zyj­ną, by po­ka­zać nie­ru­cho­mość, cią­gle jesz­cze tkwi w gło­wach Po­la­ków. Zu­peł­nie nie­po­trzeb­nie. Sprze­daż czy kupno miesz­ka­nia to czę­sto mocno skom­pli­ko­wa­ne pro­ce­sy i bio­rąc w nich udział, warto mieć przy sobie pro­fe­sjo­na­li­stę. Po­zo­sta­je tylko py­ta­nie: jaką umowę z nim pod­pi­sać?


 Wy­ścig szczu­rów


Ge­ne­ral­nie na rynku funk­cjo­nu­ją dwa ro­dza­je umów. Pierw­sza to tzw. umowa otwar­ta. W jej ra­mach klient zo­bo­wią­zu­je się za­pła­cić pro­wi­zję agen­to­wi pod wa­run­kiem, że ten znaj­dzie kupca na miesz­ka­nie i trans­ak­cja doj­dzie do skut­ku. Jeśli jed­nak klient sam znaj­dzie chęt­ne­go na zakup lub pod­pi­sze umowę z klien­tem „do­star­czo­nym” przez in­ne­go agen­ta, to od­po­wied­nio nie płaci pro­wi­zji lub płaci ją temu agen­to­wi, który klien­ta zna­lazł.


Dru­gim ro­dza­jem są umowy na wy­łącz­ność. Wów­czas bez wzglę­du na to, kto znaj­dzie klien­ta (agent czy sprze­da­ją­cy), agen­to­wi na­le­ży się pro­wi­zja. Gdyby prze­pro­wa­dzić ran­king wśród sa­mych agen­tów nie­ru­cho­mo­ści i zadać im py­ta­nie, która umowa jest lep­sza, z całą pew­no­ścią do­wie­my się, że ta z klau­zu­lą wy­łącz­no­ści. Z punk­tu wi­dze­nia agen­ta jest ona bo­wiem gwa­ran­tem tego, że otrzy­mał zle­ce­nie (a więc pracę), za które otrzy­ma wy­na­gro­dze­nie.


W przy­pad­ku umów otwar­tych jest to swego ro­dza­ju wy­ścig szczu­rów, w któ­rym na­gro­dę zdo­by­wa tylko jeden zwy­cięz­ca, a po­zo­sta­li, mimo ener­gii i trudu wło­żo­ne­go w wy­ścig, muszą obejść się sma­kiem. Na pierw­szy rzut oka może się zatem wy­da­wać, że nikt roz­sąd­ny – jako klient – nie pod­pi­sze umowy na wy­łącz­ność. Po co sa­me­mu się ogra­ni­czać? Takie my­śle­nie jest jed­nak nie do końca słusz­ne…


To nie takie oczy­wi­ste


Zanim pełni za­chwy­tu za­cznie­my pod­pi­sy­wać na prawo i lewo umowy otwar­te, warto przez mo­ment po­sta­wić się na po­zy­cji agen­ta. Czy mając dwie ofer­ty, z czego jedną z klau­zu­li otwar­tej – gdzie zarobek  nie­pew­ny, a drugą na wy­łącz­ność – gdzie z góry wiemy, że pie­nią­dze już cze­ka­ją, po­świę­ci­li­by­śmy obu pro­jek­tom taką samą uwagę?


Nawet jeśli ktoś na tak po­sta­wio­ne py­ta­nie od­po­wie­dział­by „tak”, to przy­znam szcze­rze, że nie wie­rzę albo, że jest na­praw­dę wy­jąt­ko­wy. Więk­szość agen­tów bo­wiem za­cho­wa­ła­by się w spo­sób ra­cjo­nal­ny, a ra­cjo­na­lizm w ta­kiej sy­tu­acji na­ka­zu­je przy­dzie­le­nie za­so­bów tam, gdzie na ho­ry­zon­cie widać przy­chód. Mamy więc tu do czy­nie­nia z kla­sycz­nym przy­kła­dem, w któ­rym wię­cej nie­ko­niecz­nie zna­czy le­piej.


Ow­szem, klien­to­wi może wy­da­wać się, że skoro nad sprze­da­żą jego lokum pra­cu­je wię­cej po­śred­ni­ków, to jest więk­sza szan­sa, że któ­ryś w końcu „trafi” klien­ta. Praw­da jest jed­nak taka, że agent w pierw­szej ko­lej­no­ści skupi się na nie­ru­cho­mo­ściach, co do któ­rych bę­dzie pe­wien pro­wi­zji, zaś umowy otwar­te bę­dzie trak­to­wał na za­sa­dzie spró­bo­wać nie za­szko­dzi. Mało kto za­ry­zy­ku­je więk­sze za­so­by (czas, pie­nią­dze, ludzi), by wy­pro­mo­wać nie­ru­cho­mość, co do któ­rej nie ma gwa­ran­cji zysku. Nie bę­dzie miał na­to­miast ta­kich obaw agent, który wie, że za­in­we­sto­wa­ne za­so­by mu się zwró­cą.


Jeśli nie on to kto?


Naj­częst­szym ar­gu­men­tem, wy­su­wa­nym przez klien­tów jako kontr­ar­gu­men­ta­cja wobec umów na wy­łącz­ność, jest kwe­stia braku re­zul­ta­tów. A co bę­dzie jak „on” (czy­taj agent nie­ru­cho­mo­ści) pod­pi­sze umowę na wy­łącz­ność i nie bę­dzie dalej nic robił? Na taką wąt­pli­wość można od­po­wie­dzieć py­ta­niem: a jaki agent miał­by w tym in­te­res? Jeśli firma pod­pi­su­je umowę na bu­do­wę drogi i wie, że po jej od­da­niu do­sta­nie pie­nią­dze, to nie sie­dzi z za­ło­żo­ny­mi rę­ka­mi, tylko za­bie­ra się do pracy.


Po­dob­nie jest w sprze­da­ży. Nic tak nie mo­ty­wu­je, jak per­spek­ty­wa za­rob­ku, który jest na wy­cią­gnię­cie ręki. A jeśli jesz­cze jakaś agen­cja ist­nie­je dłu­żej na rynku, to można mieć pew­ność, że do­ko­na­ła już wielu trans­ak­cji. Gdyby tak nie było, naj­nor­mal­niej w świe­cie mu­sia­ła­by splaj­to­wać i po pro­stu prze­sta­ła­by ist­nieć.


Wy­bierz mą­drze


Nie po­wie­my Ci, że pod­pi­sa­nie umowy na wy­łącz­ność przy­spie­szy sprze­daż Two­jej nie­ru­cho­mo­ści. To w każ­dym przy­pad­ku jest bar­dzo in­dy­wi­du­al­na kwe­stia. Warto jed­nak po­dej­mu­jąc de­cy­zję mieć pełną świa­do­mość kon­se­kwen­cji, które ona ze sobą nie­sie.






 
Zawód Pośrednika ... potrzebny czy nie ? 24-11-2014

Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami w innych krajach europejskich


Piotr Klimczyk

artykuł opublikowany w numerze 13/2011 „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”





Francja


Rozpatrując kwestię pośrednictwa w obrocie nieruchomościami we Francji, należy zwrócić uwagę, że – tak jak w przypadku Polski – zawód pośrednika nieruchomości jest regulowany w ustawodawstwie francuskim. Reglamentacja tego zawodu polega na tym, że warunkiem wykonywania zawodu, zgodnie z literą prawa, jest tzw. carte professionnelle. Jest to rodzaj decyzji administracyjnej skierowanej do konkretnej osoby, przyznającej jej uprawnienia państwowe do profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ten akt wydawany jest przez lokalne prefektury. Dostęp do zawodu jest ściśle określony i regulowany. Ponadto, należy dodać, że pośrednik powinien należeć do organizacji zrzeszającej pośredników, np. FNAIM (Federation Nationale de I’Immobilier), co niewątpliwe może wskazywać na jego bardzo dobre przygotowanie merytoryczne w wyniku stałego podnoszenia kwalifikacji, do którego zobligowani są członkowie tej organizacji. We Francji agentem nieruchomości może być również notariusz. Moje stanowisko, co do możliwości łączenia zawodu notariusza i pośrednika nieruchomości, jest krytyczne, ponieważ notariusz, wykonując pracę pośrednika, może kierować się interesem partykularnym klienta, a jako urzędnik państwowy powinien być w swoich przedsiębranych czynnościach niezależny i obiektywny.


Odnosząc się do płaszczyzny umów zobowiązaniowych w systemie prawa francuskiego, należy podkreślić, że występuje jedna kategoria umów o pośrednictwo. Mam tu na myśli umowę o pośrednictwo w sprzedaży (z franc. carte professionnelle sur immeubles transakcji de Fonds et de commerce). Jest to umowa, która zobowiązuje pośrednika, agenta, profesjonalistę do znalezienia klienta na zakup konkretnej nieruchomości za określonym wynagrodzeniem, które we Francji standardowo wynosi 5–6% od wynegocjowanej ceny nieruchomości. Taki poziom wynagrodzenia dla agenta nieruchomości jest bardzo wysoki, co nie zawsze przekłada się na jakość wykonywanych usług z tytułu pośrednictwa. Etyka zawodu pośrednika regulowana jest kompleksowymi przepisami. Przykładowo:


·         warunkiem rozpoczęcia usługi pośrednictwa jest podpisanie umowy,


·         im wyższa cena sprzedaży, tym niższe wynagrodzenie dla pośrednika,


·         licencja zawodowa jest odnawialna co rok,


·         ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej jest podstawą działalności.


 


Umowę kupna (z franc. kompromis de vente) może sporządzić notariusz, doradca prawny lub agent nieruchomości. Moim zdaniem, taka regulacja zbyt szeroko zakreśla krąg uprawnionych podmiotów do skonstruowania umowy kupna pod względem formalno-prawnym i merytorycznym. Nie daje to bowiem gwarancji prawidłowo i niewadliwie przeprowadzonej transakcji handlowej.


Rekapitulując, zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami jest we Francji reglamentowany przepisami prawa. Dostęp do niego mają osoby, które posiadają odpowiednie branżowe doświadczenie, są ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej, jak również urzędnicy państwowi – notariusze mogą również w majestacie prawa wykonywać zawód pośrednika.


 


Unormowania zawodu w krajach skandynawskich na przykładzie Szwecji


W Szwecji przepisy prawne wymagają od pośrednika w obrocie nieruchomościami bezstronnego i obiektywnego występowania w interesie obu stron umowy kupna – sprzedaży. Pośrednik w tym przypadku reprezentuje zatem interesy strony sprzedającej i kupującej. Uprawnionym do wykonywania tego zawodu w Szwecji jest osoba fizyczna, zatem osoby prawne, między innymi działające jako spółki prawa handlowego, nie mogą ubiegać się o licencję państwową. Pośrednik jako profesjonalista zobligowany jest do przygotowania wszystkich niezbędnych dokumentów koniecznych do przeprowadzenia umowy kupna – sprzedaży, jak również powinien umożliwić stworzenie takich warunków handlowych, aby doszło do skutecznego sfinalizowania transakcji. Istotą jest nałożenie na pośrednika obowiązku posiadania licencji państwowej, dzięki której pośrednik może wykonywać swój zawód. Wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w Szwecji oscyluje w przedziale 3,5–4% od ceny sprzedaży. Aczkolwiek inne źródło podaje wysokość wynagrodzenia na poziomie 5–6%. Ponadto potwierdzeniem kwalifikacji oraz doświadczenia pośredników w obrocie nieruchomościami jest przynależność do Szwedzkiego Stowarzyszenia Brokerów Nieruchomości. Dzięki temu klienci częściej decydują się na korzystanie z usług pośredników będących członkami stowarzyszenia. Kodeks etyki pośrednika jest istotnym narzędziem w regulowaniu zasad postępowania i współpracy z zainteresowanymi klientami. Do fundamentalnych zasad kodeksu etyki zawodowej w Szwecji można zaliczyć między innymi:


·         zachowanie obiektywizmu i bezstronności na rzecz dwóch stron umowy,


·         podejmowanie działań zmierzających do stałego podnoszenia kwalifikacji,


·         dbanie o reputacje zawodu,


·         dostarczanie rzetelnej i prawdziwej informacji publicznej o rynku nieruchomości w Szwecji.


 


Konkludując, zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami w Szwecji nie stanowi zawodu zaufania publicznego sensu stricte. Zakres odpowiedzialności pośrednika jest bardzo szeroki, między innymi wyznaczany poprzez posiadanie licencji zawodowej uprawniającej do wykonywania zawodu. Etyka tego zawodu jest skodyfikowana i zawiera wiele interesujących postanowień.


 


Niemcy


Usługi na rynku nieruchomości w Niemczech są wykonywane przez wyspecjalizowane zawody, takie jak: adwokat, rzeczoznawca majątkowy, geodeta uprawniony oraz makler nieruchomości. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zawierana jest między maklerem a klientem kupującym. Jest to uprawnienie klienta, może on skorzystać z usług maklera, lecz nie musi. Zazwyczaj wysokość wynagrodzenia dla pośrednika nieruchomości – maklera na gruncie niemieckim, kształtuje się na poziomie 3–6% od ceny nieruchomości. Do tak ustalonego wynagrodzenia należy doliczyć również podatek od wartości dodanej. Wynagrodzenie jest płatne przez sprzedającego lub kupującego, co jest uzależnione porozumieniem zawartym między stronami. Nie ma zatem normy prawnej precyzyjnie ustalającej wysokość wynagrodzenia dla maklera nieruchomości, co oznacza, że pułap wynagrodzenia zależy od wynegocjowanej stawki procentowej między maklerem a sprzedającym lub kupującym nieruchomość. Umowy o pośrednictwo w Niemczech są konstruowane w sposób jasny, jednoznaczny, nie budzący żadnych wątpliwości.


Obecnie wiele biur nieruchomości współpracuje z wieloma klientami na podstawie umowy o pośrednictwo na zasadach wyłączności. Istotą tej umowy jest taka więź prawna między klientem i pośrednikiem, która uprawnia pośrednika do roszczeń o swoje wynagrodzenie w wielu sytuacjach, gdy on bezpośrednio nie uczestniczył w transakcji kupna – sprzedaży. Pośrednik w obrocie nieruchomościami zobligowany jest prawnie do prawdziwego i aktualnego przekazania informacji o stanie nieruchomości klientowi. Wszelkie postanowienia umowne w zakresie umów o pośrednictwo w Niemczech podlegają wyłącznie niemieckiemu prawu federalnemu, wliczając do tej kategorii między innymi postanowienia dotyczące poufności transakcji oraz prawa do wynagrodzenia.


Podsumowując, pośrednik nieruchomości-makler nieruchomości jest profesjonalistą świadczącym usługi na bardzo wysokim poziomie merytorycznym.


 


Wielka Brytania


Pośrednik w obrocie nieruchomościami jako specjalista wykonuje swój zawód w Wielkiej Brytanii na podstawie przepisów prawa zwyczajowego. Pozytywnym atrybutem agenta nieruchomości i wyznacznikiem jego kwalifikacji jest przynależność do Royal Institution of Chartered Surveyors – organizacji zrzeszającej pośredników, zarządców, doradców kredytowych, doradców prawnych. Istnieje również National Associations of Estate Agents, czyli krajowe stowarzyszenie pośredników nieruchomości, dbające o respektowanie zasad etyki zawodowej przez zrzeszonych członków.


Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami – agentem nieruchomości, może być osoba fizyczna oraz osoba prawna, działająca w imieniu konkretnego klienta. W Anglii potencjalny nabywca przy udziale i w obecności pośrednika, chcąc zakupić określoną nieruchomość, powinien złożyć oświadczenie woli o chęci nabycia takiej nieruchomości. Pośrednik w tym przypadku pełni rolę świadka, że kupujący wyraża chęć nabycia nieruchomości, zatem towarzyszy przy podpisaniu listu intencyjnego, w którym sprecyzowane są wstępne warunki transakcji. Jednak należy pamiętać o tym, że list intencyjny nie ma mocy prawnie wiążącej. Głównym zadaniem pośrednika nieruchomości w Wielkiej Brytanii jest kojarzenie stron umowy kupna – sprzedaży, organizowanie spotkań w celu negocjacji ceny, aktualizowanie warunków sprzedaży oraz zajmowanie się działaniami marketingowymi i promocyjnymi. Są to zasadnicze obowiązki pośrednika, który powinien również ocenić wartość danej nieruchomości w oparciu o wiedzę pomocników. Profesjonaliści, agenci nieruchomości w Anglii, częstokroć współuczestniczą – celem realizacji transakcji – w tzw. procedurze due diligence. Główną cechą tej procedury jest identyfikacja nieruchomości pod względem technicznym i faktycznym, jak również weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, sprowadzająca się do zbadania, kto jest właścicielem oraz jakie uprawnienia i obowiązki ma osoba mająca tytuł prawny do nieruchomości. Stosowanie tej procedury przez pośredników pomaga im w sposób kompleksowy opisać wszystkie atrybuty nieruchomości pod względem faktycznym: lokalizację, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, a także pod względem prawnym: ustalenie, kto jest właścicielem oraz określenie wysokości danin publicznych.


Reasumując, zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami w Wielkiej Brytanii regulują normy zwyczajowe. Uczestniczenie agentów nieruchomości w obrocie nieruchomościami, a precyzyjniej ich prawami, gwarantuje stronom umowy kupna – sprzedaży bezpieczeństwo i pewność, że zakup lub sprzedaż nieruchomości odbyły się z poszanowaniem standardów prawnych, etyki zawodowej oraz przy zastosowaniu odpowiednich narzędzi, między innymi procedury due dilligence.




Rzetelność to podstawa ! 19-08-2011

Liczy się rzetelność, ale i kultura osobista




Rozmowa ze Stanisławem Czaczuniem, właścicielem Biura Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami „Spektrum” w Bytomiu.

Stanisław Czaczuń, właściciel Biura Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami „Spektrum” w BytomiuDziennik Zachodni: Specjalizujecie się Państwo w sprzedaży, kupnie i wynajmie domów, apartamentów i mieszkań na obszarze województwa śląskiego. Co charakteryzuje rynek w regionie u progu 2011 roku?

Stanisław Czaczuń: Trudno jednoznacznie scharakteryzować wciąż niestabilny rynek śląskich nieruchomości. Obecne nasycenie ofertami zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nadal jeszcze powoduje, że obserwujemy spadek cen, choć już mniejszy niż w roku ubiegłym.

DZ: Jak, Państwa zdaniem, powinno funkcjonować dobre, profesjonalne biuro pośrednictwa obrotu nieruchomościami?

SCz: Każde biuro nieruchomości, które chce osiągnąć na rynku pozycję znaczącą, chce być zauważalne i rozpoznawalne, musi być rzetelne, a jego pracownicy muszą wyróżniać się wiedzą oraz wysokim poziomem kultury osobistej. Klient musi mieć pewność, że jest obsługiwany przez osoby kompetentne i takie, do których może mieć pełne zaufanie. Niezmiernie ważne są także inwestycje w odpowiednie narzędzia pracy, takie jak oprogramowanie, możliwość zamieszczania ofert w najpopularniejszych portalach, stały udział pracowników w szkoleniach. Nie wyobrażam już sobie szanującego się pośrednika, który nie dysponuje biurem, komputerem, dostępem do Internetu i który nie stara się podnosić swoich kwalifikacji.

DZ: Biuro oferuje pomoc w załatwieniu kredytu na zakup nieruchomości, doradztwo itd. Czy tak szeroki zakres usług nie utrudnia pracy? Dlaczego decydujecie się towarzyszyć klientom na każdym etapie transakcji?

SCz: Obrót nieruchomościami naturalnie wiąże się z koniecznością doradzania klientom oraz koniecznością posiadania przez nich środków finansowych na zakup. Klienci, którzy nie dysponują odpowiednią kwotą, stoją przed nieraz trudnym wyborem: w jakim banku zaciągnąć kredyt, gdzie się udać, jak załatwić tę kwestię. Dlatego oferujemy pomoc w doborze kredytu hipotecznego, pomagamy załatwić niezbędne formalności i tu pragnę podkreślić – nie pobieramy z tego tytułu od klienta wynagrodzenia.

Pomysł towarzyszenia klientom na każdym etapie transakcji to efekt naszych doświadczeń. Sprzedaż, kupno, czy też wynajem nieruchomości wiąże się z załatwianiem wielu formalności, zgromadzeniem dokumentów, wizytami w instytucjach. Klienci nie muszą mieć tej wiedzy. Ale powinni czuć się bezpiecznie, wiedzieć, że nie zdarzy się, że o czymś zapomną, że jakiś dokument stracił swoją ważność. Muszą wiedzieć, że ktoś nad wszystkim czuwa i koordynuje, że pomoże wypełnić wniosek, sporządzi protokół przekazania nieruchomości, przypomni o terminie itp.

DZ: Jaką rolę w Państwa pracy odgrywa serwis „dom.gratka.pl”? Jak oceniacie Państwo nasz portal, i jak długo jesteście z nim związani? Proszę podać adres, pod jakim można znale 1/4 ć wasze oferty.

SCz: Z portalem „gratka” związani jesteśmy od początku. Serwis cieszy się dużą popularnością wśród klientów i wśród pośredników. Wielu z nich swój dzień rozpoczyna od przejrzenia „gratkowych” ofert. A dla mnie „Gratka” jest bardzo cennym narzędziem w codziennej pracy.

Bardzo ważną funkcją, z której stale korzystam, jest możliwość wyróżniania ogłoszeń. Historia wyróżnień zaś pozwala na dokumentowanie naszej pracy. Wszystkie nasze oferty eksportowane są z systemu, na którym pracujemy, wprost na serwer „Gratki”, gdzie także posiadamy swoją stronę internetową pod adresem: spektrum-bytom.gratka.pl

Liczy się rzetelność, ale i kultura osobista / ShutterstockDZ: Jak wyobrażacie sobie Państwo przyszłość rynku obrotu i zarządzania nieruchomościami, i jaką rolę może w rozwoju Waszej firmy odegrać serwis „dom.gratka.pl”?

SCz: Chciałbym widzieć tę przyszłość w jasnych barwach. Coraz więcej spotyka się budynków zadbanych, ocieplonych z odnowioną elewacją, czy nowym dachem. To zasługa zarządców i ich działań oraz dbałości o powierzone zasoby. W dobrym zarządzaniu wspólnotami widzę ratunek dla sypiących się budynków. Natomiast obrót nieruchomościami od zawsze trwa i będzie trwał nadal. Także ten proces potrzebuje profesjonalistów. Obecnie dobry pośrednik jest w zasadzie doradcą i trochę przewodnikiem na rynku nieruchomości. Życzyłbym sobie, aby właśnie tak postrzegano naszą pracę.

 
Strona główna | O firmie | Aktualności | Poszukujemy | Praca | Kontakt